在繁华的上海，租赁市场蓬勃发展，而提前退租与租金返还的问题也日益凸显，引发诸多关注。从上海房屋租赁律师的专业视角来看，这一问题涉及多方面的法律考量，需要深入剖析。
在租赁关系中，提前退租并非绝对禁止，但在不同情形下，其能否实现以及租金是否返还有着不同的判定标准。首先，当租赁合同明确约定了提前退租的相关条款时，一切应依合同约定执行。比如，合同中若规定承租人提前退租需提前一定期限通知出租人，并支付一定比例的违约金，那么只要承租人按约履行通知义务和违约金支付义务，提前退租便是合法且合理的。这种情况下，关于租金返还，通常会根据实际租赁时长，按照合同约定的计算方式进行结算，未实际使用的租赁期间对应的租金应予以返还。例如，合同约定租期为一年，月租金 5000 元，若承租人提前三个月退租且已支付全年租金，那么出租人应将后三个月对应的 15000 元租金返还给承租人（扣除已使用月份的租金及约定违约金）。
然而，若租赁合同没有关于提前退租的约定，事情则变得较为复杂。此时，需要依据《民法典》等相关法律法规来判断。如果承租人因不可抗力因素，如房屋被征收、拆迁等导致无法继续居住，或者因出租人未按照约定提供适宜居住的房屋条件，如房屋存在严重安全隐患影响承租人正常生活等，承租人有权提前退租，并且可以要求出租人返还剩余租金。比如，房屋因周边施工导致长期噪音污染，严重影响承租人休息和工作，经多次协商出租人拒不采取措施解决，承租人便可提前退租并索要租金返还。
但若是承租人因自身原因，如工作调动、个人经济状况变化等想要提前退租，在没有合同约定的情况下，一般需要与出租人进行协商。若出租人同意，双方可就租金返还等问题达成一致；若出租人不同意，承租人擅自退租可能构成违约，不仅要承担违约责任，还可能面临出租人要求赔偿损失的风险，在这种情况下，租金返还往往难以实现，甚至可能需要额外支付费用以弥补出租人的损失。
在上海的司法实践中，对于提前退租与租金返还纠纷的处理，法院会综合考量各种因素。一方面会审查租赁合同的具体内容和履行情况，看双方的权利义务是否明确以及是否得到切实履行；另一方面，也会关注提前退租的原因和双方在此过程中的行为表现。例如，在一些案例中，法院会根据承租人提前退租给出租人造成的实际损失大小来确定应返还租金的数额，同时考虑承租人是否存在过错以及过错程度等因素。
总之，在上海的租赁市场中，提前退租与租金返还是一个复杂的法律问题，涉及到合同约定、法律规定以及具体的租赁事实等多方面因素。无论是出租人还是承租人，都应当在签订租赁合同前谨慎考虑相关条款，在租赁过程中遵循法律规定和合同约定，以避免不必要的纠纷。作为上海房屋租赁律师，建议当事人在遇到此类问题时，及时咨询专业律师，通过合法合理的方式维护自身权益，确保租赁关系的和谐稳定与公平公正。
